Cas particulier de l'achat d'une partie commune de copropriété

Voyons les différentes étapes à suivre.

Contacter le syndic

1 Le copropriétaire devra d'abord notifier au syndic par lettre recommandée avec avis de réception son projet afin que la question soit soumise à l'assemblée générale.

2 L'assemblée générale se réunit une fois par an mais peut aussi être convoquée de manière extraordinaire à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de l'ensemble de la copropriété.

3 Une fois le syndic informé, la proposition de rachat d'une partie commune sera inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale annuelle ou à celui d'une assemblée générale extraordinaire.

Mieux vaut attendre l'assemblée générale annuelle ordinaire plutôt que de demander la convocation immédiate d'une assemblée spéciale... En effet, les copropriétaires ne se déplacent pas toujours pour des questions privées.

Préparer son dossier

Bien souvent, le plus difficile est de convaincre les autres copropriétaires de consentir la vente de la partie convoitée. Le dossier à la charge du demandeur devra être le plus complet possible et contenir :

• Une description de l'opération : conséquences sur le logement du propriétaire et sur celui des autres copropriétaires ;
• Une évaluation des mètres carrés de la partie commune réalisée par un géomètre ;
• Un projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ;
• Eventuellement, la consultation de l'architecte de l'immeuble ;
• Une proposition de prix.

Fixer un juste prix

Le prix constitue l'élément clé pour obtenir l'assentiment de la copropriété. Il ne doit pas être trop faible, au risque de désintéresser les copropriétaires. Il est tout à fait possible de demander au géomètre de faire une estimation. Premier paramètre à prendre en compte, le prix du mètre carré pratiqué dans le quartier, ou mieux, dans l'immeuble, s'il est connu. Il est aussi conseillé d'augmenter ce prix de la plus-value « virtuelle » faite par le copropriétaire sur son lot dès lors qu'il intégrera la partie commune.

Remarque : le copropriétaire acheteur recevra une part de son propre prix de vente ! En effet, le produit de la vente d'une partie commune est partagé entre tous les copropriétaires sans exception, à hauteur des parts de chacun dans la copropriété.

Faire voter la vente

L'accord de la copropriété devra être obtenu à la double majorité. Mais, plus exceptionnellement, l'unanimité sera requise : si la partie commune est de celles « dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ».

Les copropriétaires devront autoriser la vente, mais également décider de la création d'un nouveau lot par transformation de la partie commune en partie privative et se prononcer également sur la nouvelle répartition des tantièmes, sur la modification du règlement de copropriété et éventuellement sur une autorisation de travaux.

La vente de la partie commune de la copropriété ne sera définitive que deux mois après le vote, délai dont disposent les copropriétaires pour la contester. Elle sera alors signée chez le notaire et publiée au registre de la conservation des hypothèques.

A noter ! L'acquisition de la partie commune va entraîner une nouvelle répartition des charges et le futur acquéreur doit savoir que sa part dans les charges de copropriété sera plus élevée après cette acquisition, puisqu'il sera propriétaire de plus de millièmes qu’auparavant...

Obtenir l'accord pour des travaux si nécessaire

Percer une fenêtre, un mur porteur... si l'achat d'une partie commune s'accompagne de travaux portant atteinte aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, le copropriétaire devra obtenir une autorisation préalable de la copropriété. Elle sera décidée en assemblée générale, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

Il faut noter que l'assemblée peut subordonner son autorisation à un contrôle des travaux par un architecte désigné par la copropriété...